Rabu, 16 April 2008

Investasi Properti Semakin Memikat


Oleh: Betti Alisjahbana

Investasi terbesar kebanyakan orang ada di properti, yaitu rumah yang ditinggalinya. Tapi kali ini saya akan membahas investasi properti yang bukan rumah tempat tinggal sendiri.

Popularitas properti meningkat belakangan ini. Beberapa alasannya adalah :

  • Investor kuatir dengan harga saham yang sangat fluktuatif.
  • Investor menginginkan suatu investasi yang lebih riil.
  • Ada banyak profesional dengan mobilisasi tinggi yang butuh tempat tinggal tapi tidak ingin membeli properti karena sewaktu-waktu mereka dapat ditugaskan di negara lain.
  • Suku bunga pinjaman semakin menarik.
  • Pengembang properti menyediakan paket-paket investasi yang menarik yang mempermudah investor untuk melakukan investasi di properti.

Meskipun demikian ada hal-hal yang perlu dipertimbangkan sebelum melakukan investasi di properti :

  • Anda tidak dapat menguangkan properti dengan cepat. Menjual properti makan waktu lama.
  • Anda perlu basah tangan, meskipun Anda sudah menggunakan agen untuk berhubungan dengan penyewa, tetap saja anda perlu terlibat.
  • Untuk mendapatkan properti dibutuhkan investasi yang tinggi, sehingga apabila dana Anda terbatas, lebih susah untuk melakukan diversifikasi portfolio.

Beli untuk Disewakan

Investasi jenis ini adalah cara investasi yang sangat populer dikalangan para investor dan sangat menarik karena Anda bisa mendapatkan 2 manfaat sekaligus :

  • Pendapatan Uang sewa tiap bulan
  • Peningkatan nilai capital ( capital gain).

Sebagai ilustrasi saya tuliskan angka-angka dari salah satu investasi saya. Tahun 2004 saya membeli sebuah apartemen di kawasan Kuningan dengan harga Rp. 415 juta. Apartemen itu kemudian saya renovasi agar lebih indah dan menyenangkan untuk dihuni dengan biaya Rp. 39 Juta. Untuk AC dan furnitur lengkap saya menghabiskan biaya Rp. 77 juta. Jadi total investasi saya sampai apartemen itu siap disewakan adalah Rp. 531 juta.

Sejak apartemen itu siap, saya menunjuk seorang agen untuk mencari penyewa sekaligus mengurusi segala detilnya seperti perbaikan-perbaikan kecil yang diperlukan sesuai permintaan penyewa. Harga sewa apartemen itu adalah Rp. 5.750.000 perbulan yang dibayar setiap 6 bulan di depan. Setelah dipotong biaya pemeliharaan, fee untuk agen dan pajak penghasilan atas sewa apartemen tersebut, saya mendapatkan penghasilan bersih Rp. 54.5 juta pertahun atau 10.2 % dari nilai investasi yang saya tanamkan. Dengan kata lain yield investasi ini adalah 10.2 % per tahun.

Selain itu saya pun memperoleh capital gain. Berdasarkan angka yang tertulis di dokumen Pajak Bumi dan Bangunan, nilai NJOP dari apartemen yang saya beli di tahun 2004 dengan harga Rp. 415 juta itu, di tahun 2007 nilainya Rp. 633.6 juta, atau dengan kata lain dalam kurun waktu 3 tahun capital gain-nya adalah 52.7 %, atau 17.6 % per tahun.

Apabila kita tambahkan angka yield dan capital gain, maka kita memperoleh angka 27.7 % per tahun. Angka pengembalian ini relatif tinggi dibandingkan dengan risikonya. Selain itu saya tidak perlu membayar semua investasi awal dengan dana sendiri melainkan bisa menggunakan uang bank untuk 75% dari harga apartemennya ( tidak termasuk biaya renovasi dan furnitur ). Menarik kan ?

Beli untuk Disewakan dengan Sistem Condotel

Bagi Anda yang tidak mau dipusingkan dengan urusan pengelolaan properti sama sekali, ada berita baik untuk Anda. Ada pengembang properti yang menawarkan sistem condotel (condominium yang dikelola seperti hotel). Sebagai investor Anda bisa membeli satu unit condotel yang sudah termasuk semua perabotan sampai ke sendok dan garpu. Lalu unit condotel itu dikelola oleh manajemen condotel, anda tinggal menerima uang sewa setiap bulan. Pengelola menjamin anda mendapatkan uang sewa selama 3 tahun secara teratur, dengan nilai sewa tahun pertama 9 %, tahun kedua 10 % dan tahun ke tiga 11 % dari nilai investasi Anda. Untuk tahun-tahun selanjutnya Anda akan memperoleh uang sewa berdasarkan tingkat occupancy.

Beli Tanah dan Bangun Rumah untuk Dijual

Alternatif lain investasi di properti adalah beli tanah, didesain dan dibangun lalu dijual. Untuk memberikan bayangan kira-kira seperti apa gambaran investasi cara ini, saya sampaikan ilustrasi salah satu investasi yang dilakukan kawan saya, seorang arsitek. Kawan saya ini membeli tanah seluas 160 m2 di kawasan Jakarta Barat di bulan Februari 2006. Harga tanahnya Rp. 3.6 juta/m2. Jadi Dia mengeluarkan biaya Rp. 576 juta untuk membeli tanah. Di tanah itu kemudian dibangun sebuah rumah yang cantik. Biaya yang dikeluarkan untuk mendisain dan membangun rumah itu adalah Rp. 625 juta rupiah. Jadi total biaya untuk tanah dan rumah adalah Rp. 1.201.000,-. Di bulan Juni 2007 rumah itu berhasil dijual dengan harga Rp. 1.5 Milyar. Menarik ya ?

Cara investasi seperti ini umumnya memberikan keuntungan yang lebih besar dibanding kan cara beli-sewa, akan tetapi modal sendiri yang dibutuhkanpun lebih besar karena Anda tidak bisa pakai uang bank untuk membeli tanah, selain itu Anda harus jeli membuat desain rumah yang sesuai dengan keinginan target marketnya.

Beberapa pertimbangan sebelum mulai berinvestasi di properti :

  • Anda tidak bisa mengharapkan properti Anda untuk terus disewa sepanjang tahun. Ada kalanya properti anda kosong. Dalam keadaan ini, selain anda tidak mendapatkan uang sewa, Anda pun harus membayar biaya pemeliharaan. Untuk itu saya sarankan dalam perhitungan potensi yield Anda asumsikan 10 bulan sewa dalam setahun.
  • Lokasi properti sangat menentukan. Saya sarankan anda melakukan survei kecil tentang kebutuhan pasar disekitar lokasi yang Anda pilih, seberapa mudah menyewakan/ menjual properti di sana sebelum Anda memutuskan untuk membeli.
  • Beberapa pengembang properti menawarkan jaminan sewa selama 5 tahun. Hal seperti ini mengurangi resiko investasi Anda yang tentunya bisa dijadikan pertimbangan sebelum membeli.

Properti memberikan tingkat keuntungan yang tinggi dan tidak fluktuatif. Banyak investor menyukai karakter ini dalam investasi. Apakah karakter ini Anda sukai juga? Kalau ya silahkan mencobanya.

Salam hangat penuh semangat.

Tanya jawab topik ini bisa dilihat di www.qbheadlines.com, rubrik Investment.

12 komentar:

cheriatna mengatakan...

blog berkesan, teruslah menulis.
salam dari renovasi rumah

Heru mengatakan...

Ibu Betti, Sekarang sudah ada Bank yang menawarkan kredit tanah lho..

Betti S mengatakan...

Rekan Heru,
Wah kabar baik kalau ada bank yang menawarkan kredit tanah.
Terima kasih info nya.

Forum Investor mengatakan...

bagaimana mengelola properti yang tidak laku-laku ?

http://www.rasunaepicentrum.blogspot.com mengatakan...

Ilustrasi yang ibu tulis amatlah menarik bagi investor property. Saya sedikit memberikan alternatif pilihan lokasi investasi yang amat sesuai untuk berinvestasi. Rasuna Epicentrum mungkin bisa menjadi solusi yang tepat. website: www.rasunaepicentrum.com
regards,
adi masliardi

Komunitas mengatakan...

emang bisnis properti ini sangat menguntungkan. Selain itu, modalnya kecil bahkan bisa dibeli tanpa modal. untuk info bisa di http://propertifree.com

Fienso mengatakan...

Ulasan dan contoh ilustrasi yang bagus dan riil. Kalau boleh akan saya muat di http://citraindah.site40.net. Terima kasih.

CH Property Tanjung Duren mengatakan...

Salam kenal ya, Bu Betti. Ulasan yang sangat bagus. Boleh saya minta ijin untuk membagikan tulisan Ibu ini di web kami di http://www.ch-property.com dan via email ke pelanggan milis kami?

Makasih ya, Bu.

Best regards,
Wiro.

Usaha Rumahan mengatakan...

Bisnis properti memang menjanjikan, disamping dibutuhkan modal awal, keterampilan managemen yang baik juga diperlukan.

ABC mengatakan...

membaca tulisan ibu, sangat gamblang buat saya sebagai pemula....terima kasih bu Betti....Doakan kesuksesan kami....

BAJA RINGAN SURABAYA, BAJA RINGAN MALANG mengatakan...

saya ferdi, kami membuka kesempatan untuk membuka perumahan di tuban Jawa Timur, dekat ring road Pantura, Blok Pertamina, Semen Gresik dan Holcim, jika berminat bisa bertemu langsung dgn kami , tlpn saya 085649842128

Condotel Malang mengatakan...

Cara investai lainnya: investasi properti malang, investasi properti murah malang, harga investasi property malang, skema investasi property malang